Nguồn cung giảm mạnh, vốn tín dụng vào BĐS Tp.HCM vẫn tăng

Cụ thể, thị trường bất động sản Tp.HCM trong hơn 05 tháng đầu năm có biểu lộ sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017. Theo đó, tổng số dự án đủ du an Kenton Node điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường là 29 dự án, giảm 9,4% so với 32 dự án cùng kỳ năm 2017. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so với 16.506 căn cùng kỳ năm 2017. Phân khúc căn hộ cao cấp có 3.828 căn, giảm 25,9% so với 5.164 căn năm 2017. Căn hộ trung cấp có 3.465 căn, giảm 32,6% so với 5.136 căn năm 2017. Riêng phân khúc căn hộ bình dân chỉ có 1.881 căn chào bán, giảm mạnh đến 69,7% so với 6.206 căn cùng kỳ năm 2017.

Trong thời kì 5 tháng đầu năm, tình hình lãi suất được duy trì tương đối ổn định, lãi suất cho vay trung, dài hạn tìm kiếm 10%/năm, tăng trưởng tín dụng duy trì tốc độ cao với 6,42%. Tổng dư nợ tín dụng khoảng 1,87 triệu tỷ đồng (chiếm 27,9% tổng dư nợ tín dụng cả nước). Trong đó, tín dụng trung, dài hạn khoảng 998.000 tỷ đồng chiếm 53,2%; dư nợ tín dụng bất động sản chiếm tỷ lệ 10,8% tổng dư nợ. Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, do các ngân hàng thương nghiệp đang thực hành lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản theo định hướng của nhà băng Nhà nước.

Tín dụng vào bất động sản tại Tp.HCM vẫn nối tăng trong 5 tháng đầu năm

Cũng trong 5 tháng đầu năm 2018, nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản đạt khoảng 202.000 tỷ đồng, chiếm 10,8% tổng dư nợ (cao hơn mức bình quân cả nước).

Trong khi nguồn tín dụng nội địa từ ngân hàng đang khó tiếp cận, các doanh nghiệp trong nước đã đẩy mạnh kêu gọi nguồn vốn từ đối tác quốc tế và kiều hối. Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) 5 tháng đầu năm tại Tp.HCM đạt 216,3 triệu USD. Tính đến hết năm 2017, toàn thành thị có 7.372 dự án FDI còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư gần 45 tỷ USD. Các nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản là từ Nhật Bản, Hàn quốc, Singapore, Hongkong, Đài Loan, Hoa Kỳ, và gần đây là Trung quốc.

Nguồn kiều hối gửi về nước hàng năm giữ ở mức tầng 10 tỷ USD, trong đó, Tp.HCM chiếm khoảng 50%, và có khoảng 21% đầu tư vào bất động sản. Theo HoREA, có hai duyên do chính yếu dẫn đến sự tăng trưởng mạnh nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản là do quốc gia đã đổi thay chính sách, luật pháp về đầu tư, kinh doanh bất động sản, nhà ở; đã cho phép nhà đầu tư Kenton Node q7 nước ngoài được đầu tư kinh doanh bất động sản hao hao nhà đầu tư trong nước. Nền chính trị, kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng chắc chắn và từng lớp trung lưu đang gia tăng mạnh, dự định chiếm 50% dân số trong 10 năm tới. Các nguyên tố này giúp thị trường BĐS Việt Nam quyến rũ và dễ tiếp cận hơn.

Ngoài ra, tính từ tháng 1 đến nay, Tp.HCM đã có 4 doanh nghiệp lên sàn là Vinhomes thuộc Tập đoàn Vingroup, Net Land, Văn Phú Invest, Đạt Phương. dự định từ nay đến cuối năm sẽ có thêm nhiều doanh nghiệp bất động sản lên sàn chứng khoán như cường thịnh Construction, Cenland, MBland, Hải Phát...

Phương Uyên

Tân Hoàng Minh ký quỹ dự án đất vàng Hồ Tây

Đại diện Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho hay, doanh nghiệp kết hợp với ngân hàng SHB tiến hành phương thức ký quỹ trước khi dự án đủ điều kiện ký giao kèo mua bán tại dự án D’. El Dorado II. Việc ứng dụng mô hình ký quỹ xuất hành từ nhu cầu của khách hàng muốn sớm được sở hữu những căn hộ đẹp tại đây.

Theo đó, khách hàng sẽ nộp 15% giá trị căn hộ theo hình thức ký quỹ, số tiền này sẽ phong tỏa và đảm bảo bởi ngân hàng SHB cho tới khi dự án đủ điều kiện mua bán thì số tiền này sẽ được tính trực tiếp vào giao kèo mua bán.

Vị đại diện chủ đầu tư cho hay, trong trường hợp khách hàng không còn nhu cầu mua căn hộ, số tiền sẽ được ngân hàng hoàn lại cho khách hàng theo các điều kiện đã đưa ra trong hợp đồng ký quỹ.

"Ký quỹ sẽ đảm bảo cho khách hàng tiếp cận sản phẩm một cách sớm nhất và được hưởng những lợi quyền, ưu đãi từ chủ đầu tư. Khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm khi tiến hành thỏa thuận ký quỹ tại dự án D’. El Dorado II", chủ đầu tư nói.

Tân Hoàng Minh sử dụng hình thức ký quỹ cho dự án D’. El Dorado II.

Trước băn khoăn về tính pháp lý của hình thức bán hàng mới này, đại diện Tân Hoàng Minh cho hay, các nhà băng giám định rất kỹ dự án thì mới đứng ra làm trung gian và tiền khách hàng nộp không nằm trong trương mục chủ đầu tư nên khách hàng hoàn toàn có thể yên tâm về khoản tiền tài mình. Nói một cách đây là giao tiếp "thuận mua vừa bán" giữa chủ đầu tư và khách hàng mà ngân hàng là bên thứ ba uy tín nhất đứng ra bảo đảm lợi quyền của cả đôi bên.

Vị này thông báo, trước đây khi chưa có giao kèo ký quỹ, nhiều chủ đầu tư đã thu tới 70 - 80%, thậm chí là 100% giá trị nhà đất. Điều này có thể đem tới rủi ro rất lớn cho người mua nhà. Với các hợp đồng ký quỹ hiện thời, các nhà băng đang phổ thông thu ở mức từ 10 -15% giá trị căn hộ.

"Hình thức ký quỹ sẽ có lợi cho chủ đầu tư khi được đảm bảo về các khách hàng thật có nhu cầu mua nhà ở dự án, tránh các rủi ro về đầu cơ, nhu cầu mua nhà ảo. Khách hàng sẽ hưởng lợi thế khi chọn được những căn hộ đẹp phù hợp nhu cầu và bảo đảm về mặt tài chính bởi nếu có rủi ro trương mục bị giải tỏa mà khách hàng không biết thì bên phải chịu nghĩa vụ là nhà băng", vị dự án Kenton Node đại diện thổ lộ.

D’. El Dorado II du an Gold View tọa lạc tại vị trí đắc địa bên hồ Tây - khu vực có điều kiện kinh tế - tầng lớp phát triển, cộng đồng văn minh, cơ sở hạ tầng giao thông, hiện đại phát triển đồng bộ.

Ngoài việc tận dụng 500 ha diện tích mặt nước Hồ Tây và cảnh quan sinh thái sông Hồng; dự án còn hội tủ các tiện ích tiêu chuẩn 5 sao như: phòng gym, siêu thị, shophouse, bể bơi bốn mùa… mang đến cho cư dân cuộc sống tiện nghi ngay cạnh hồ Tây.

Dự án dùng lối kiến trúc tân cổ điển làm chủ đạo với 27 tầng nổi, 3 tầng hầm và các căn hộ LIMO (Little Modern - nhỏ gọn, hiện đại, tiện ích) ăn nhập với nhu cầu của khách hàng trẻ tuổi.

Các căn hộ D’. El Dorado II thiết kế kiệm ước diện tích tối đa trong không gian nhỏ nhưng vẫn tối ưu hóa công năng dùng đến từng centimet. Nhờ đó, các căn hộ nhỏ nhất vẫn có ban công hoặc khe thoáng, tạo sự hào phóng cho không gian sống. Cư dân tại đây sẽ thụ hưởng một cuộc sống đầy đủ tiện tích thứ hạng.

Ký quỹ bất động sản là hình thức chủ đầu tư dự án ứng dụng bán hàng khi dự án đang trong quá trình hoàn thiện các loại giấy tờ cho phép để mở bán chính thức.Khách hàng muốn mua sản phẩm có thể ký quỹ đặt cọc tại nhà băng ưng chuẩn thỏa thuận ký quỹ. Theo đó, khách hàng sẽ nộp một khoản tiền khăng khăng vào trương mục chung được bủa vây bởi nhà băng, chủ đầu tư không được tự động rút tiền khi chưa đến mốc thời kì quy định trong giao kèo.

Đến mốc thời gian đã hợp nhất, số tiền này sẽ chuyển thành đợt nộp tiền đầu tiên khi chủ đầu tư đủ điều kiện mở bán hoặc sẽ hoàn trả lại tiền đã ký quỹ khi người mua không còn nhu cầu. Một trong hai bên khách hàng và chủ đầu tư khước từ không tham gia sẽ có điều khoản thưởng phạt rõ ràng.

Hiện có không ít dự án nhà ở tại Việt Nam được khuyến khích sử dụng hình thức này để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Tân Hoàng Minh - một trong những tập đoàn kinh doanh bất động sản hàng đầu Việt Nam. Hiện ông lớn này đang sở hữu những khu đất vàng giữa trung tâm và các vị trí đắc địa tại Hà Nội như: D’. Le Pont D’or - Hoàng Cầu, D’. Palais de Louis - Nguyễn Văn Huyên, D’. San Raffles - Hai Bà Trưng, Hàng Bài, D’. Le Roi Soleil - Quảng An, D’. El Dorado - Phú Thượng… hồ hết các dự án mang phong cách kiến trúc Pháp cổ điển, định vị ở phân khúc bất động sản, nhà ở hạng sang.

Thanh Thư

Chung cư Hà Nội gặp khó về thanh khoản

Nửa năm qua, chủ đầu tư một dự án tại quận Thanh Xuân mới bán được 8 căn hộ. Trong khi đó, cuối năm ngoái, có tháng dự án bán được 50 căn. Một dự án khác với hơn 400 căn hộ được mở bán từ cuối năm 2017 đến nay mới giao thiệp được 30 căn.

Theo lãnh đạo một số chủ đầu tư dự án chung cư tại Hà Nội, đặc biệt là chung cư cao cấp, trong những tháng đầu năm, thanh khoản thị trường giảm do tính chu kỳ. Nhưng tình trạng này đã trở nên tệ lậu hơn trong 2 tháng nay khiến họ phải tìm cách để tăng thanh khoản.

Anh Hải, nhân viên kinh doanh tại một sàn bất động sản cho hay, từ đầu năm 2018, anh phải kiếm thêm một số thương vụ môi giới đất thổ cư. Thậm chí khi thị trường sôi động, anh còn dự tham mưu bất động sản tại Vân Đồn và một số thành thị lân cận ở miền Bắc.

"phải trước Tết, mỗi tháng bán 1-2 căn thì nay mấy tháng rồi không bán được căn nào. Các sàn cũng nợ tiền hoả hồng bởi chưa được chủ đầu tư thanh toán", anh Hải nói.

Nhận định về thị trường căn hộ tại Hà Nội, giám đốc một sàn bất động sản có hệ thống tại nhiều thành thị cho hay, trong hai năm trở lại đây, thị trường đang trong giai đoạn khó khăn nhất dù vẫn nuốm đẩy mạnh kinh doanh tại nhiều phân khúc. Ông cho biết, môi giới hiện không tập hợp nhiều ở thị trường Hà Nội nữa mà được phân chia bán ở nhiều địa bàn. Đơn vị này đặt cọc phân phối bán hàng cho một số dự án nhưng chưa thể rút được khoản tiền này ra do tiêu thụ chậm.

Nhiều chủ đầu tư dự án chung cư tại Hà Nội đang gặp khó khăn khi bán hàng. Ảnh: Anh Tú

Một số chủ đầu tư vì muốn cứu vãn thanh du an ascent garden khoản đã sẵn sàng tăng mức thưởng nóng và tăng huê hồng cho đơn vị phân phối. Sau mỗi giao tế, mức hoả hồng các sàn nhận về khoảng 3-4,5%, tùy từng chủ đầu tư, tăng khoảng 0,5-1% so với trước đây. Ngoài ra, một số chủ đầu tư còn chi tới 3% cho môi giới (bình thường chỉ khoảng 1-1,5%), chưa kể khoản thưởng nóng 10-20 triệu đồng với mỗi căn giao tế thành công.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Giám đốc sàn bất động sản Phú Quý nhận định: “Với những căn hộ chỉ có giá khoảng một tỷ đồng, mức thưởng nóng như vậy là rất cạnh tranh”.

Để kích cầu, các chủ đầu tư cũng tung ra nhiều chương trình khuyến mại, tương trợ lãi suất khủng. Tại hồ hết các dự án căn hộ, người mua nhà chỉ cần nộp 30-50% giá trị căn hộ, kể cả những dự án đã xây xong, có thể ở ngay. Khoản tài chính còn lại được các tổ Kenton Node quan 7 chức tín dụng là đối tác của chủ đầu tư cho vay đa phần đều không tính lãi suất trong 2 năm đầu. ngoại giả còn chưa kể nhiều dự án vận dụng chương trình chiết khấu lên đến 11% giá trị căn hộ.

Ông Hà nói: "Tuy nhiên, chính sách này cũng không giúp tình hình được cải thiện bởi thị trường quá nhiều thông tin xấu, hạ tầng một số khu vực rất kém, việc tham mưu, thuyết phục khách rất khó". Trong khi đó, chi phí bán hàng, nuôi quân rất lớn khiến các đại lý tìm kiếm dự án, phân khúc có thanh khoản tốt.

Ông cho rằng, việc bán hàng gặp khó khăn là điều dễ hiểu do hiện có một số chủ đầu tư không có kinh nghiệm, mới tham gia vào lĩnh vực bất động sản.

Chung ý kiến, ông Phạm Đức Toản, giám đốc điều hành Công ty CP EZ Việt Nam cho rằng, việc tăng phí không phải là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định bán sản phẩm hay không của các sàn. vì thế, đây không phải then chốt vấn đề cần tháo gỡ.

"Nếu phí thấp nhưng hàng bán chạy thì vẫn tốt. Phí cao nhưng hàng không tiêu thụ được thì bản thân các sàn cũng không nuôi quân được", ông Toản nói.

Theo ông Toản, những chủ đầu tư chuyên nghiệp thường bán hàng khá nhanh, bán 85-90% dự án trong khoảng 6 tháng. Trong khi những chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm nếu sử dụng vốn vay khoảng 30% có thể bán trong 2-2,5 năm sẽ vẫn có lãi. Nhưng hiện nay, phần lớn các chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính tỷ lệ lớn nên nếu bán hàng kéo dài, lợi nhuận sẽ bị ăn mòn.

Một chủ đầu tư xem, nếu dự án chậm so với dự định một năm, doanh nghiệp sẽ chịu thêm khoảng 1,2-1,5 triệu đồng/m2 sản phẩm. Khi thực hành dự án, mỗi chủ đầu tư chuyên nghiệp đều tính toán kỹ phương án để đạt hiệu quả nếu bán hàng trong khoảng 2-2,5 năm. Nhưng chủ đầu tư không tính hạnh kỹ có thể rơi vào khủng hoảng thậm chí không hoàn tất dự án vì không đảm bảo dòng tiền triển khai.

Giao dịch nhà đất Nhơn Trạch giảm nhiệt

Nhà đầu tư đang rút khỏi thị trường

Bà Nguyễn Thị Hoạt, một nhà đầu tư đất lâu năm vừa quyết định rút khỏi thị trường Nhơn Trạch từ giữa tháng 5 để dồn vốn đầu tư vào thị trường mới. Được biết thời điểm tháng 9/2017, vợ chồng bà đã mua gần 2 ha đất tại Nhơn Trạch và lần lượt bán ra hết vào cuối tháng 4 vừa qua. Dù khoản đầu tư này mang lại lợi nhuận lớn nhưng bà Hoạt cho biết, nhận thấy nhu cầu mua đất tại Nhơn Trạch đã chững lại, thiên hướng tăng giá dần kết thúc nên bà chuyển hướng sang khu vực đầu tư mới.

rưa rứa, nhiều nhà đầu tư khác cũng cho biết họ đã bán đất tại Nhơn Trạch và rời khỏi thị trường này sau khi chốt lời. Anh Trương Thành Công, đại diện SGD nhà đất Thành Công cho biết, làn sóng đầu tư đất tại Nhơn Trạch đã hạ nhiệt, chỉ trong 2 tuần đầu tháng 6, lượng giao du thành công giảm rõ rệt. Nếu cao điểm tháng 4, tháng 5, một tuần sàn của anh thực hành từ 7-10 giao tiếp mua bán thì ngày nay chỉ còn du an Kenton Node tầm 3-4 giao du. Khá nhiều đơn hàng ký gửi bán ra đang tồn đọng, nguyên cớ cốt tử vẫn là do không hợp nhất được thỏa thuận về giá giữa hai bên. Nhu cầu bán ra cao nên bắt đầu có hiện tượng ép giá.

Hiện những nhà đầu tư còn đang kẹt hàng rất hoang mang không biết nên tiếp kiến găm hàng hay tung ra bán vì chẳng thể dự đoán thời gian tới giá đất tại thị trường Nhơn Trạch sẽ tăng thêm hay vẫn đi ngang.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong vòng vài ngày trở lại đây, nơi từng là tâm điểm sốt đất một thời của Đồng Nai khá im ắng. Dọc các khu dân cư gần cầu Cát Lái, hoạt động mua bán quạnh, không còn cảnh người mua kẻ bán nườm nượp như tháng trước. Nhiều chốt giao tế trợ thời đã giải thể, còn lại một đôi sàn hoạt động nhưng khá vắng, chỉ lác đác vài khách vào hỏi thăm. viên chức tham mưu cho biết, khách hàng có nhu cầu mua cốt yếu chọn các vị trí đẹp ở trọng tâm Nhơn Trạch nhưng lại rất khan hàng. Trong khi đó, các vùng phụ cận, lượng rao bán rất cao thì lại ít người hỏi mua.

Theo đại diện một công ty BĐS ở Nhơn Trạch, giao tế nhà đất tại đây chững lại thấy rõ từ đầu tháng 6. Nhiều nhà đầu tư lớn có động thái rời bỏ thị trường bằng cách bán ra bít tất các lô đất mình đang nắm giữ. Thực ra xu hướng xả hàng đã xuất hiện khá rần rộ vào tháng 5/2018. Tuy nhiên, do giai đoạn này sức mua còn rất mạnh, gần như sản phẩm bán ra sẽ chóng vánh được mua lại nên thị trường nhìn vẫn khá sôi động. hiện tại khuynh hướng mua vào giảm rõ rệt, nhà đầu tư càng lo âu thời cơ đi qua nên động thái bán ascent garden home ra càng nhiều, điều này khiến cán cân giao dịch mất cân bằng, thị trường giảm nhiệt.

giao dịch nhà đất Nhơn Trạch đã bước qua tuổi sốt nóng nhất. Ảnh: Zing

Giá ổn định trở lại

Người mua ít, người bán nhiều khiến giá đất Nhơn Trạch đang ở mức nóng hổi trở lại bình ổn, thậm chí hạ dần.

Tại các khu vực như Đại Phước, Phú Hữu, những vị trí đắc địa nhất vẫn giữ nguyên mức giá, còn lại đều có dấu hiệu giảm. Mức giá cao 22-25 triệu/m2 chỉ thấy ở vài khu dân cư đẹp, còn lại đã rơi xuống tầm 20-22 triệu/m2. Khu vực Phú Đông, Vĩnh Thanh, nhiều nơi từng rao giá 13-16 triệu/m2 giờ chỉ còn tầm 12-14,5 triệu/m2.

Đất thổ vườn cũng bị ảnh hưởng khá lớn, nếu đầu tháng 5/2018, giá đất thổ vườn tăng lên từ 3,6-4,3 triệu/m2 thì hiện giờ giá mỗi mét vuông đã giảm khoảng hơn 500 nghìn. Một lô đất thổ vườn 1.200m2 (khoảng 450m2 thổ cư) tại Xã Long Tân, ngay mặt tiền đường Vành Đai 3 trước đó 1 tháng còn có giá 9 triệu/m2 nay chỉ còn 7,5 triệu/m2. Khu vực xã Long Thọ, xã Vĩnh Thanh, đất thổ vườn gần KCN diện tích 400-550m2 hiện đã trở về mức 3-4,5 triệu/m2 tùy vị trí.

Đất thổ vườn gần khu vực Phước Khánh, Phú Hội có giá từ 3-5,5 triệu/m2. Đất thuần nông nghiệp diện tích lớn (3.000-6.000m2) giá chào bán cũng giảm còn 3-3,5 triệu/m2, thấp hơn từ 600 nghìn/m2 so với trước. Nhìn chung mặt bằng giá đã trở lại tương đương thời điểm đầu năm nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm 2017 từ 50-70%.

Bàn về việc nhà đất Nhơn Trạch giảm nhiệt, ông Đỗ Quang Thuận, GĐ Công ty tham mưu BĐS Nhơn Trạch nhận xét: “Luôn biết lúc nào cần rời khỏi thị trường và dạo các khu vực mới để khẩn hoang là nhân tố mấu chốt để đầu tư nhà đất thành công. Nhơn Trạch đã qua thời điểm nóng sốt nhất, giá hiện tăng khá cao và khó có thể nối tăng mạnh trong ngắn hạn nên nhiều nhà đầu tư bắt đầu thoái lui. Đây là điều rất bình thường”.

Thanh khoản đất nền giảm mạnh cũng là thời khắc mọi mua bán nhanh đều bị chững lại. Nhà đầu tư lướt sóng thường sẽ rời bỏ thị trường, tìm một kênh đầu tư khác ưu việt hơn để thay thế hoặc tạm nghỉ một thời kì. Thị trường giảm bớt lượng nhà đầu tư ngắn hạn thay vào đó là nhà đầu tư dài hạn nên giá bán và thanh khoản tạm thời bị điều chỉnh. “Điều đó không có nghĩa nhà đất Nhơn Trạch sẽ không tiếp tục quyến rũ trong các giai đoạn tới”, ông Thuận nói.

Phương Uyên

Tp.HCM: Giá căn hộ chung cư vẫn âm thầm leo thang

Các căn hộ tại khu Đông, gồm các quận 2, 9, Thủ Đức và một phần quận Bình Thạnh có giá bình quân khoảng 1.697,49 USD/m2, tăng 9,25% theo năm.

Tại phía Tây, nơi được mệnh danh là vùng trũng với giá căn hộ thấp nhất tỉnh thành và giá đất cạnh tranh, giá căn hộ bình quân ở mức 1.202,42 USD/m2, tăng 13,37% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu vực phía Tây được khảo sát gồm các quận 6, 8, 11, Tân Phú, Bình Tân và Tân Bình.

Còn tại phía Nam, gồm quận 7, Bình Chánh, Nhà apartment in viet nam Bè, giá căn hộ bình quân là 1.560,77 USD/m2, tăng gần 3% so với 3 tháng trước. Theo dự báo của JLL, giá căn hộ tại Tp.HCM sẽ vẫn tiếp kiến tăng trong thời gian tới do hoài đất, phí xây dựng, phát triển dự án ngày một tăng.

Những dự án căn hộ tại các trục tỉnh thành phía Đông, Nam

và Tây Tp.HCM đều có thiên hướng tăng giá. Ảnh: Hao Bui

Khảo sát của phóng viên cho thấy, trong bán kính từ 12km trở lên, trọng điểm là chợ Bến Thành (quận 1), các dự án chung cư giá rẻ đã tiệm cận vùng giá 23-25 triệu đồng/m2. Các chủ đầu tư đã linh hoạt thu nhỏ diện tích nhà và ứng dụng lối thiết kế sáng dạ để kéo giảm giá căn hộ xuống ngưỡng 1,2-1,5 tỷ đồng/căn.

Có thể thấy, đơn giá của phân khúc bình dân đã vượt xa ngưỡng 20 triệu đồng/m2 của vài năm trước. Thậm chí tại dự án thuộc tỉnh phụ cận, giáp giới Sài Gòn qua các quận, huyện vùng ven, giá One Verandah Mapletree căn hộ chào bán trong quý II/2018 tối thiểu ở mức 1,3 tỷ đồng mỗi căn hộ diện tích nhỏ.

Tại khu vực Cát Lái, quận 2, do gần cảng và giao thông vẫn còn hạn chế, thị trường trước đây vẫn còn căn hộ có giá từ 950 triệu đồng đến 1,1 tỷ đồng nhưng giá giờ đã lập mặt bằng mới, giá bán dự án sau đội thêm 5% so với dự án cũ. Trên địa bàn này, giá căn hộ bình dân thấp nhất là 1,2-1,3 tỷ đồng/căn đang xây dựng. Chung cư đã hoàn thiện và đã có cư dân ghi nhận giá thứ cấp là 1,3-1,5 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, những vị trí đắc địa của quận 2 hiện chỉ có căn hộ trung cao cấp mà không còn chung cư bình dân. Tại khu Thạnh Mỹ Lợi, căn hộ sở hữu vị trí tiện lợi được chào bán với giá 45-50 triệu đồng/m2. Riêng quận 4, giá căn hộ thấp nhất là 38 triệu/m2, cao nhất đã vượt 70 triệu/m2 tùy vị trí, số tầng và view.

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Sea Real cho biết, trong 4 năm qua, giá đất đã tăng 100-200% trong khi giá căn hộ chỉ tăng 10-15%/năm. Điều này đã khiến nhiều dự án căn hộ (thuộc nhóm nguồn cung mới) tăng giá so với các dự án trước đó trong cùng khu vực. Giá căn hộ có khuynh hướng tiếp kiến đi lên với biên độ tăng thấp hơn giá đất nhưng rất khó để kéo mặt bằng giá này đi xuống.

Vị chuyên gia này cho rằng, việc giá căn hộ âm thầm leo thang do nhiều căn nguyên. căn nguyên thứ nhất là do phí đất ngày một lớn bởi các cơn sốt đất vừa qua đã kéo mặt bằng giá lên cao. Thậm chí, những dự án khai triển sau chu kỳ sốt đất càng thêm khó khăn vì việc thu xếp quỹ đất càng ngày càng đắt đỏ và khó dự toán.

duyên cớ thứ hai là sự tăng cao về tổn phí vật tư, nhân lực. Thứ ba, phí dịp và uổng tài chính nằm chờ trong các dự án (tối thiểu là 2 năm, trung bình là 3 năm) sẽ tích lũy và cộng vào giá căn hộ.

Theo đánh giá của ông Phương, chủ đầu tư nếu mua đất xây căn hộ vào đợt đỉnh của cơn sốt đất (2-3 năm qua) sẽ phải đối mặt với bài toán chi phí và giá thành gai góc. Nếu làm căn hộ bình dân lùi xa ra ngoại thành thì sẽ tốt hơn, bán kính 12km trước đây sẽ phải nâng lên thành 14-15km để giảm hoài đất. Nếu làm trong bán kính 8-10km đổ lại thì chỉ có thể đầu tư dự án trung cao cấp.

So sánh tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Hà Nội và Tp.HCM

Có thể kê một số loại hình căn hộ chung cư với mục đích đầu tư và cho thuê khá hot bây chừ như: căn hộ dịch vụ, căn hộ khách sạn (condotel), căn hộ văn phòng (officetel).

Với phương án cho thuê, mức lợi nhuận của một căn hộ có thể được tính bằng giá tỷ suất giữa giá cho thuê một năm và giá của căn hộ đó. VD: Giá một căn hộ là 2 tỷ và giá cho thuê 1 năm là 120 triệu (trung bình 10 triệu/tháng) thì tỷ suất lợi nhuận giá thuê/mua của căn hộ này là 6%. Như vậy tỷ suất này càng cao thì mức lợi nhuận thu được từ việc cho thuê sẽ càng lớn.

So sánh tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ giữa Hà Nội và Tp.HCM

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn , hiện nay mức giá nhàng nhàng của 1 căn hộ chung cư bình dân, trung cấp và cao cấp tại Hà Nội và Tp.HCM tuần tự là 1,5 tỷ, 2,2 tỷ và 3,9 tỷ và mức giá cho thuê tương ứng lần lượt là 6,5, 9,5 và 17 triệu/tháng. Như vậy, mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ nhàng nhàng tại hai thị thành này ứng sẽ là 5,2%, 5,18% và 5,23%.

Hà Nội và Tp.HCM là 2 thành thị sở hữu lượng chung cư nhiều nhất bây giờ, tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ có những sự dị biệt khá rõ nét. Chẳng hạn tại Hà Nội, thời điểm tháng 05/2018, tỷ suất lợi nhuận nhàng nhàng 1 căn hộ cho thuê đạt ngót 4,5%, thì tại Tp.HCM lại đạt suýt soát 6%.

Biểu đồ về tỷ suất lợi nhuận căn hộ chung cư trong 6 tháng đầu 2018, cho thấy sự khá ổn định của tỷ suất này tại cả hai thị thành được khảo sát. Theo đó, tại Hà Nội, phân khúc cao cấp có mức tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp nhất trong khi đó tại Tp.HCM đây lại là phân khúc cho mức tỷ suất cao nhất trong 3 phân khúc. Phân khúc cao cấp cũng có sự ngả nghiêng tương đối đáng kể trong 6 tháng đầu năm nay.

Thị trường Hà Nội ghi nhận sự khác biệt tương đối rõ rệt giữa tỷ suất lợi nhuận của nhóm phân khúc cao cấp với 2 nhóm còn lại. Cụ thể, phân khúc trung cấp và bình dân hiện đang có tỷ suất lợi nhuận khá tương đồng khi đạt ngót nghét 4,6%, còn phân khúc cao cấp là 4,4% (tính tại thời điểm đầu tháng 06/2018). Tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận của phân khúc cao cấp tại Hà Nội đang có xu hướng tăng lên và tịnh tiến dần đến đến mức tỷ suất của 2 phân khúc bình dân và trung cấp.

Trong khi đó, tại Tp.HCM tỷ suất lợi nhuận căn hộ cho thuê có sự One Verandah Mapletree phân cách tương đối rõ giữa cả 3 phân khúc. Trái với diễn biễn tại Hà Nội, phân khúc cao cấp tại Tp.HCM hiện đang cho tỷ suất cao nhất lên đến 6,5%, phân khúc trung cấp là 5,6% và bình dân là 5,8%.

Căn hộ 1 - 2 phòng ngủ cho tỷ suất lợi nhuận cao hơn

Giá cho thuê của của 1 căn hộ chung cư phụ thuộc vào nhiều nguyên tố, trong đó có số lượng phòng ngủ. Cùng 1 diện tích hay giá tiền nhưng khác biệt về số phòng ngủ sẽ ảnh hưởng khá nhiều tới giá cho thuê chung cuộc.

Qua biểu đồ về tương quan giữa giá cho thuê căn hộ và số phòng ngủ, nếu xét về mặt tỷ suất lợi nhuận thì căn hộ bình dân 1 phòng ngủ và căn hộ cao cấp 1 phòng ngủ đang cho mức lợi nhuận cao nhất (lần lượt là 6,38% và 6,68%). Mức giá cho thuê làng nhàng ứng của căn hộ bình dân 1 phòng ngủ và căn hộ cao cấp 1 phòng ngủ lần lượt là 5,5 triệu và 13 triệu/tháng. Những căn hộ 1 phòng ngủ này hạp với những gia đình có 1 con nhỏ hoặc gia đình trẻ chưa có con có nhu cầu thuê chung cư.

Về mức giá cho thuê, căn hộ trung cấp có 4 phòng ngủ có giá cho thuê cao hơn hẳn so với các căn hộ 2 - 3 phòng ngủ (20 triệu/tháng so với 12,5 triệu và 9,5 triệu/tháng). Loại căn hộ này cũng không cho tỷ suất lợi nhuận cao so với các loại căn hộ khác (chỉ 4,9%). Sự cách biệt về giá còn lớn hơn tại phân apartment in viet nam khúc cao cấp, căn hộ cao cấp 1 phòng ngủ có giá thuê là 13 triệu/tháng trong khi đó loại 2 - 3 phòng ngủ là 17 triệu và 22,7 triệu/tháng.

Căn hộ cao cấp 4 phòng ngủ có mức giá cho thuê khá cao là 34 triệu/tháng so với phần còn lại. Về tỷ suất lợi nhuận, mặc dù có sự chênh lệch tương đối lớn về giá cho thuê nhưng tỷ suất lợi nhuận của các căn hộ cao cấp chỉ có sự dị biệt rõ rệt với căn hộ 1 phòng ngủ khi cho tỷ suất trội hơn hẳn so với các loại căn hộ còn lại.

Với căn hộ bình dân thì sự dị biệt về tỷ suất lợi nhuận là rõ rệt hơn. Có thể dễ dàng thấy được mức giá cho thuê các căn hộ hiện đang tỷ lệ nghịch với tỷ suất lợi nhuận cho thuê tại vơ các phân khúc, các loại căn hộ có 1 - 2 phòng ngủ đang cho tỷ suất lợi nhuận cao hơn. Trên thực tại các căn hộ có 1 - 2 phòng ngủ cũng sẽ rất dễ dàng cho thuê do nhu cầu thị trường giờ là rất lớn.

Ban NCTT Batdongsan.com.vn

(*) Các căn hộ chung cư nói đến trong bài viết là các căn hộ thuộc 1 dự án cụ thể, không bao gồm căn hộ chung cư mini, phòng trọ, nhà trọ.

Chuyên gia: Biến động giá đất xuất phát từ nhu cầu thực

So với cách đây khoảng hơn nửa năm, giá đất tại nhiều địa phương đã có những biến động đáng kể với sự hình thành một mặt bằng giá mới cao hơn. Đơn cử, tại Tp.HCM giá đất tăng từ 30-50%, Phú Quốc tăng từ 200-400% và Đà Nẵng tầm 100-150%. Nhiều chuyên gia nhận định, mức tăng này do tác động từ nhiều lý do khách quan lẫn chủ quan, trong đó không loại trừ sự đẩy giá của các thành phần môi giới nhưng phần nhiều vẫn lên đường từ nhu cầu giao du thực từ thị trường.

Theo ông Sử Ngọc Khương – Giám Đốc Đầu tư Savills Việt Nam, cơn sốt đất thời kì qua được hình thành không phải là do biến động ảo từ thị trường mà khởi hành từ nhu cầu thật. bây chừ, trong số 10 triệu dân đang sinh sống tại Tp.HCM có khoảng 2-3 triệu người ngoại tỉnh. Ngoài nhu cầu về nhà ở, một số sự cố cháy nổ chung cư thời gian gần đây cũng khiến xu hướng đầu tư dịch chuyển sang nhà gắn liền với đất. Thêm vào đó, tâm lý tích lũy của apartment in viet nam người dân càng khiến nhà đất trở nên một loại “của để dành” đáng giá, bên cạnh vàng và tiện tặn nhà băng.

Còn ông Bùi Xuân Hiền – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Southern Homes Việt Nam cho rằng, việc nhà đầu tư đổ về Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong hay những khu vực xa One Verandah để đón sóng hạ tầng ngày mai là căn nguyên chính khiến giá đất các khu vực này tăng đột biến. Nếu giá đất ở đây gia tăng chỉ dựa trên tin đồn hay chiêu trò đưa đẩy của cò đất thì có thể nói là tăng giá ảo. Tuy nhiên nhìn vào thực chất của nhu cầu thị trường ngày nay thì rõ ràng đều dựa trên quy hoạch thật của Chính phủ. “Nhà đầu tư ở Việt Nam bây chừ rất chuyên nghiệp và khác với tuổi bong bóng năm 2007. Họ nắm thông tin rất rõ, khi đưa ra quyết định đầu tư tức là họ đã biết rõ đối tượng muốn hướng tới là ai, ngắn hạn hay dài hạn. song song, quy mô thị trường cũng đã lớn hơn nhiều để có thể khiến giá cả tăng ảo”, ông Hiền nhận định.

Nhiều chuyên gia dự báo giá BĐS liền thổ vẫn tiếp kiến tăng

mạnh trong thời gian tới. Ảnh minh họa

Một minh chứng khiến nhiều chuyên gia cho rằng khuynh hướng tăng giá đất ngày nay phản chiếu giao du thực của thị trường là việc giá đất không giảm mạnh sau cơn sốt. Chuyên gia BĐS Nguyễn Tấn Phong cho rằng, nếu chỉ là tăng do đầu cơ, sốt ảo, không dựa trên nhu cầu thực thì sau khi cơn sốt đi qua, giá nhà đất vững chắc sẽ giảm, thậm chí giảm mạnh. Tuy nhiên, nhìn vào thực tiễn thị trường tại Tp.HCM, ở các khu vực nóng như Cần Giờ, Hóc Môn, quận 2, quận 9, giá đất không hề giảm mà đang đi ngang.

Ông Phong cho rằng, tại các khu vực này, giá đất tăng cũng có căn nguyên từ sự gia tăng dịch vụ hạ tầng, dân số và nhu cầu định cư. Đây đều là nguyên tố khách quan tác động lên mặt bằng giá. Vì vậy, giá tăng dựa trên cơ sở rõ chứ không chỉ dựa vào "bánh vẽ" hạ tầng. Bên cạnh đó, người dân luôn có ý niệm rằng tài sản gắn liền với đất là hàng hóa cần yếu của cả một đời người. Điều này tạo nên nhu cầu tích tụ đất, gom đất và ôm đất càng nhiều càng tốt. Do nhu cầu tăng lên trong khi nguồn cung hạn chế đã khiến tài sản này trở nên ngày một khan hiếm. Những khu vực nào từng diễn ra sốt đất và duy trì cột giá cao vững bền theo thời gian thì đó chính là giá trị thật tương đối của tài sản.

Dự báo về mai sau của thị trường bất động sản liền thổ trong hai quý tới, Tiến sĩ Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường thương buôn Bizlight nhìn nhận, những tín hiệu vĩ mô từ tăng trưởng hăng hái của nền kinh tế, sự tăng trưởng mạnh từng lớp trung lưu dẫn đến nguồn vốn cho đầu tư và nâng cấp nhà ở được cải thiện. Ngoài ra, sự đầu tư và xây dựng cơ sở hạ tầng mới của đô thị đã có tác động kích thích làm tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt tại các khu vực được quy hoạch tốt và có tính kết nối tốt từ cơ sở hạ tầng. Nhu cầu mua đất làm tài sản vẫn là kênh đầu tư được chuộng của người dân địa phương.

Tính thanh khoản cao, giá trị đầu tư đa dạng từ nhỏ đến vừa, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn, tâm lý mua đất như một “kênh an toàn” sẽ thúc đẩy hoạt động đầu tư diễn ra, có thể đưa mặt bằng giá bất động sản liền thổ tiếp tục đi lên trong những tháng tới.

Phương Uyên